Intershop Holding SA

Neueste Ergebnisse Highlights (18.04.2026):

Intershop Holding SA – 2. Quartal 2025 (1. Halbjahr 2025): Intershop vermeldete ein starkes 1. Halbjahr 2025, das von höheren Mieteinnahmen und umfangreichen Immobilienwertberichtigungen getragen wurde. Die Mieteinnahmen stiegen auf 44,3 Mio. CHF (+8,1 %) und die Nettomieteinnahmen auf 39,5 Mio. CHF; das Betriebsergebnis (EBIT vor Fair-Value-Änderungen) betrug CHF 36,0 Mio. Neubewertungsgewinne von CHF 200,2 Mio. (hauptsächlich Zürich) hoben das Betriebsergebnis auf CHF 236,2 Mio. und den Reingewinn auf CHF 175,9 Mio. (EPS CHF 19,08). Die Bilanzkennzahlen bleiben solide (Eigenkapitalquote 56,2 %, LTV 33,0 %), der Portfoliowert erreichte 1,826 Mrd. CHF (+14,7 %) und die durchschnittlichen Zinskosten sanken auf 1,25 %. Das Management bekräftigt sein Ziel, die Nettomieteinnahmen um mindestens 8 % (ohne Transaktionen) zu steigern, und erwartet für 2025 Nettoerlöse aus Veräußerungen in Höhe von mindestens CHF 15 Mio.

Wichtige Finanzkennzahlen

Nettomieteinnahmen CHF 39,5 Mio. (+7,4 % im Jahresvergleich); Nettogewinne aus Veräußerungen CHF 2,6 Mio.; Marktwertänderungen CHF 200,2 Mio.; Betriebsergebnis (EBIT) CHF 236,2 Mio.; Gewinn vor Steuern CHF 232,6 Mio.; Reingewinn CHF 175,9 Mio.; Gewinn pro Aktie CHF 19,08; NAV pro Aktie CHF 115,01; Portfoliowert CHF 1'826,1 Mio. (+14,7 %).

Neubewertungen & Treiber

Neubewertungsgewinne von CHF 200,2 Mio. — >80 % entfallen auf Immobilien in der Stadt Zürich. Als Haupttreiber wurden niedrigere Diskontsätze (von 3,68 % auf 3,19 %) und eine Neubewertung des Entwicklungspotenzials genannt. Der Reingewinn ohne Neubewertungen betrug CHF 28,6 Mio. (Rückgang gegenüber dem Vorjahr, teilweise aufgrund einer Steueranpassung).

Betrieb & Portfolio

Ertragswachstum auf vergleichbarer Basis ~2,0 %; Leerstandsquote bei den Anlageimmobilien verbesserte sich auf 7,9 % (1. Halbjahr 2024: 8,1 %). WAULT für feste gewerbliche Mietverträge ~4,0 Jahre. Erhebliche Leerstandskonzentrationen bestehen weiterhin bei Métiers Vernier (Vernier) und Airport Business Center (Belp), wobei aktive Vermietungsinitiativen laufen. Zertifizierung des SSREI-Portfolios eingeführt; gezielte Heizungserneuerungen schreiten voran.

Transaktionen & Entwicklungspipeline

Akquisitionen: vollvermietete Anlageimmobilie in Kemptthal und ein Neubauprojekt in Uetikon am See. Veräusserungen: Pfäffikon im ersten Halbjahr verkauft und Pully nach dem Bilanzstichtag veräussert (wodurch sich der erwartete Veräusserungsgewinn auf ≥CHF 7,5 Mio. erhöht). Entwicklungspipeline >CHF 525 Mio. geplante Investitionen; IRR >8 % für seit 2024 erworbene Projekte; zu den Schlüsselprojekten gehören „Bloom“ (Lausanne) und „Bento Baden“.

Bilanz & Finanzierung

Bilanzsumme CHF 1'885,2 Mio.; Eigenkapital CHF 1'060,1 Mio. (Eigenkapitalquote 56,2 %); Finanzverbindlichkeiten CHF 603,0 Mio.; LTV 33,0 %; durchschnittliche Zinskosten gesunken auf 1,25 % (von 1,40 %); Festzinsperiode knapp unter drei Jahren; Anteil der hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten auf 46,2 % gesenkt.

Prognose & Ausblick

Intershop bestätigt sein Gesamtjahresziel, die Nettomieteinnahmen um ≥8 % zu steigern (ohne Neugeschäfte). Das Unternehmen erwartet für 2025 einen Beitrag vor Steuern von mindestens CHF 15 Mio. aus Veräußerungen, wird disziplinierte, wertsteigernde Akquisitionen verfolgen und rechnet für das zweite Halbjahr 2025 mit einem Rückgang der Leerstandsquote auf vergleichbarer Basis. Das Management stellt eine gewisse Zurückhaltung bei der Anmietung bei exportorientierten Mietern fest, erwartet jedoch keine wesentlichen tarifbedingten Auswirkungen auf das Ergebnis 2025.